自分でする抵当権抹消登記のご案内

住宅ローンの完済お疲れ様でした。
こちらでは、ご自身で抵当権抹消登記手続きをご検討されている方向けに抵当権抹消登記手続きの一般的な内容についてご案内しております。

あくまで一般的な内容となっておりますので、登記申請の際は必ず管轄法務局の登記相談をご利用いただきますようお願いいたします。

このページをご覧になられている方は、住宅ローンを完済し、銀行から完済書類一式を返却してもらったか、もしくは、もうすぐ手元に届く方かと思います。

そして、もしかしたら銀行の担当者から「抵当権抹消登記はご自身でされますか？当行でもご紹介ができますが」と言われた方もいらっしゃるかもしれません。

ここで、知っておいていただきたいことは、今ご自宅などに登記されている抵当権の登記は、住宅ローンが完済したというだけでは、自動的には消えない（抹消されない）ということです。

抵当権を消すには抵当権抹消登記を申請する必要があります。

放置しても法的なペナルティ（罰則）などはありません。

しかし、今後、その不動産を売却したりする際には必ず事前に抹消しなければなりません。

形式的にでも担保の付いている不動産を買う方はいない為です。

では、その時でいいのではないか、と言えばそうではありません。

抵当権の抹消登記は他の不動産登記と同様に所有者と担保権者（金融機関）が共同で申請する必要があります。

抵当権抹消登記をご自身でされるにしても、司法書士に依頼するにしても担保権者（の代表者）からの委任状が必要になります。

手続きを放置した場合、その委任状が使えなくなり、再度交付をお願いしなければならなくなります。

また、ローン完済後の書類の中には抵当権抹消登記で使用する書類も入っているはずですが、放置をしていたがために、それがなくなってしまうかもしれません。

そうすると、再交付ができない書類も含まれており、手続き的にも費用的にも面倒が増してきます。さらに、当該不動産の売却自体がスムーズにできなくなってしまう恐れもあります。

このように、抵当権抹消登記を放置することは、手続き的にも、費用的にもなにも良いことはありません。
法的な罰則がないことと、手続きをしなくてもよいことはイコールにはなりません。

上記のような事態を防ぐためにも、ローン完済後は抵当権抹消の登記をされることを強くお勧めします。

ここでは、住宅ローン完済による抵当権抹消登記について一般的なチェック項目・必要書類をご案内しております。

※事例によりそのほかに必要となる書類等がございますので、管轄の登記所もしくは弊所までお気軽にお問い合わせください。

登記申請の準備をする前に、下記事項をご確認ください。

①不動産の地番・家屋番号はわかりますか？

②所有者の「登記上の住所・氏名」と「現在の住所・氏名」は同じですか？

③抵当権者の「本店」「商号」は変わってないですか？

④登記の申請は誰がしますか？

①について

登記を申請する際に、登記申請書にて対象となる不動産を特定する必要があります。

日常生活で家屋を特定する場合に使用しているものがは、住居表示と呼ばれるものです。

（具体例）

　千葉県習志野市東習志野９丁目１３番１０号

一方、不動産登記の際には地番（土地）・家屋番号（家屋）にて特定します。

（具体例）

　土地：千葉県習志野市東習志野９丁目１５００番３

　家屋：千葉県習志野市東習志野９丁目１５００番地３　

　　　　家屋番号　１５００番３

そこで地番・家屋番号ですが、完済書類の中に、抵当権設定契約書などの契約の際の書類があるかと思います。

その中の「不動産の表示」「物件欄」には地番や家屋番号で記載がされているはずです。

一般的にはその記載で問題ありません。

なお、長い間区画整理を行っていたような地区では、表示が異なっている場合もあります。その場合は、全部事項証明書を取得し調査をしてください。　　

　→全部事項証明書の見本　　

②について

所有者の住所・氏名は登記されていますがその後、引っ越しや結婚などで住所や氏名が変更されていることも多いかと思います。

その場合は、抵当権抹消登記を申請する前に、住所や氏名の変更登記（所有権登記名義人住所（氏名）変更登記）をする必要があります。

現時点での登記上の住所・氏名を調べるためには、全部事項証明書等を取得して調査してください。

③について

近年、金融機関は再編を繰り返しています。

そのため、借入時当時の銀行名でないこともしばしばです。

この銀行名の変更は、法的には２つのパターンがあります。

①合併をしたための変更

②名前を変えただけの変更

世間的には合併と言われていても②の場合もありますし、名前を変えただけのように見えて①の場合もあります。

①と②では登記手続きがことなります。

①では、合併のための登記が必要になります。

ただ、①の合併の登記は金融機関側で行います。

一方、②の場合は、必要な書類のみが交付されます。

いずれにしても見分けが付きにくいので、銀行名が変わっている場合は、金融機関の担当者に問い合わせてみてください。

おそらく、完済書類を渡されるとき、または完済書類の一式の中に上記の説明があるかと思います。

④について

抵当権抹消登記は、所有者と抵当権者（金融機関）が一緒に申請（共同申請）するのが原則です。

（所有権移転登記の申請方法は？参照）

しかし、代理人に委任状を交付することにより、代理人から申請することもできます。

一般的に多く行われているのは、司法書士が代理人となる登記申請ですが、例えば、所有者が抵当権者の代理人となり、実質所有者ひとりから登記申請をすることもできます。

この場合、所有者は「登記権利者兼登記義務者代理人」となります。

下記でご案内する書類はあくまで一般的な書類です。

必要に応じて追加の書類もありますので、詳しくは管轄登記所または弊所までお問い合わせください。

抵当権者（金融機関）（登記義務者）

所有者（登記権利者）

登記申請の際は、登録免許税を納付する必要があります。

登録免許税は、登記申請書や添付書類とは別に台紙を用意し、そこに収入印紙を貼って納付します。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産１個当たり１，０００円です。

したがって、土地１・建物１の場合は１，０００円×２＝２，０００円です。

所有者自身で登記申請をする場合は、上記の確認事項や必要書類、登録免許税分の印紙を準備の上、登記申請書を作成し、登記所に申請することになります。

申請する登記所は対象となる不動産を管轄する登記所になります。

登記申請書のひな型は、法務局のページが便利です。

住宅ローン完済後の抵当権抹消登記の手順、必要書類については、基本的には上記のとおりですが、銀行の再編が繰り返されたりしているので、個別の確認が必要です。 

弊所へご利用いただくことにより、上記の面倒をすべてお任せいただけることになります。 

ご自身で登記申請をされる場合、事前相談や登記所からの指摘事項があった場合など、少なくても数回は登記所へ行くことになるかと思います。

登記所は平日のみ開庁しておりますので、お仕事や家事の合間だとご負担かと思います。

お見積り（無料）もさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

千葉・東京・神奈川・埼玉などの関東周辺のほか、全国に対応いたします。
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